• 谭浩俊:房企谋求转型必须把握好“落脚点”

    每?#31449;?#27982;新闻谭浩俊2019-04-10 09:20

    成都主城区小户型首付22万就能拿下,4月将是刚需的狂欢月,帮帮已经整理好4月份预计要开的楼盘。

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    随着房地产调控长效机制?#27426;?#23436;善,房地产行业的“黄金时代”正在渐行渐远。

    近日密集发布的上市房企年报显示,多数房企在营收、利润方面业绩理想,但销售额增幅在逐步告别高速增长。如万科2018年的销售额同比增长14.5%,恒大?#26174;?#38144;售额增长10.1%,增速同比均有所放缓。虽然碧桂园的权益销售额增长高达31.25%,但与其2017年合同销售额78.3%的增速相比亦大幅放缓。

    与此相适应,同策研究院近日公布的相关数据显示,3月份受监测的40家房企融?#39318;?#39069;环比2月大幅上涨85.25%。其中,各类债权融资方式融资额度均大幅上涨,最高涨幅达464.84%;股权融?#31034;?#23545;值占比双升。融?#39318;?#39069;共计1024.2亿元,自2017年11月以来,再次?#40644;?000亿大关。

    销售增速放缓,融?#39318;?#39069;增加,也从一个侧面说明,由于市场相对低迷,交易量失去了往日的“风采”,房企面临的资金压力?#27426;?#21152;大,财务成本也在?#27426;?#19978;升。如果这样的现象一直维持下去,相当一部分房企将陷入困境,甚至会引发一些风险。因此,有条件的房企,都在谋求积极转型,力?#21152;?#36716;型?#35851;?#19981;利局面,用转型为企业寻?#19994;?#19968;条更好的发展之路。

    那么,如何转型才能让企业更好地适应市场、适应消费需求、适应企业发展要求呢?很显然,?#26131;?#33853;脚点,明确转型方向,把握好转型重点,才是房企转型最重要的方面,也是最现实的需要。否则,不仅转型不成,反而会失去发展机会,失去转型的最佳时机。

    而从目前房企选择的转型方式来看,基本采用了内涵式转型和外延式转型相结合的方法。所谓内涵式转型,就是围绕主业,在产品的?#20998;?#21644;服务的质量方面下功夫,不仅房屋的设计、房屋的质?#20426;?#25151;屋的结构和房屋的品位更加符合消费者需求,满足购房者需要,甚至出现一些个性化定制的产品,从而让企业生产的产品更具针对性,更具备市场化特征,而不是过去那种?#23454;?#30340;女儿不愁嫁,真正让住房?#27493;?#20837;买方市场,让购房者决定房企?#25343;?#36816;。而且,在产品的服务和配套方面,也更能体现综合化、便利化、现实化,如信达地产推出的“教育社区”,就把优?#24335;?#32946;资源与房屋开发有机结合起来,让购房者不仅可?#26376;?#21040;满意的房子,更能享受到优质的教育资源,抛却了?#25226;?#21306;?#20426;?#30340;烦恼。而大连万达的“弃房转型”,更被认为是断臂求生之举。虽然过程比较痛苦,但快人一拍、?#28909;?#19968;步,?#22411;?#35753;企业实现比较好的转型。

    ?#27604;唬?#20869;涵式转型,更有利于房企走出一条新路,也有利于房企在转型过程中减少震荡。但是,由于要求很高,转型过程中需要更讲究质量与效率,需要在人员、人才结?#29399;?#38754;有更好的改善。

    外延式转型,主要是一些有条件、有能力、有实力的房企,在房地产业务之外,开拓和开发一些新的业务,寻求新的?#40644;啤?#22914;广州恒大就选择了以民生地产为基础,文化旅游、健康养生为两翼,高科技为龙头的产业格局。特别是新能源汽车,是恒大一次较为大胆的尝试。而碧桂园则选择地产、农业、机器人3大重点发?#29399;?#21521;,未来将通过技术研发、产品研发、生态整合、场景应用等几方面打造机器人全产业?#30784;?#20854;他大型房企也都有了?#32422;?#30340;新目标、新领域、新方向。关键就要看能不能取得?#40644;疲?#33021;不能杀出一条新路。如果选择的方向错了,或者没有能力取得?#40644;疲?#23545;这些房企?#27492;擔不?#38754;临很大的压力。

    矛盾比较突出的,是那些实力不是很?#20426;?#26465;件不是很好,没有能力和实力进行转型的房企,既无法在内涵上取得?#40644;疲?#20063;无法在外延上?#19994;?#20986;路,因此,在新一轮市场竞争中,很有可能被淘汰或并购。如此一来,市场也将进入新一?#20540;?#37325;构和洗牌。中小型房企能否早作决断,在?#32422;?#23578;具备?#27426;?#32463;济条件的情况下,与大型房企合作,或主动?#24230;?#21040;大型房企的怀抱之中,或许是一个不错的选择。

    从总体上讲,随着经济从高速增长向高质量发展转型,?#29992;?#28040;费由数量型向?#20998;?#22411;转化,房地产市场也将进入到由规模向?#20998;?#36716;型的关键时期。如何才能选择好转型的“落脚点”,对房企?#27492;擔?#20063;是一次严峻的?#20339;欏?#36716;好了,或是?#40644;?#26032;的蓝海。转不好,可能影响企业进一步发展。

    (作者为财经时评人)

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