• 房贷利率下调难以为继 房企销售与资金压力仍存

    21世纪经济报道张晓玲 陈靚2019-02-24 09:02

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    延续了去年年底的些微松动,房贷利率和贷款额?#20173;?019年开年显得较为宽裕。融360大数据研究院数据显示,全国首套房贷款平均利率已连续两月轻微下滑。

    分城市看,一线城市的房贷利率较为稳定,下滑幅度轻微;而二线城市的下调则更为明显。

    对此,诸多业内人士表示,房贷利率大幅下降的情况,并不太可能出现;?#20197;?#39640;房价的基调下,难以影响楼市行情。

    与此同?#20445;?#25151;企今年1月的销售业绩并不理想,多个重点房企的同比和环比都出现了明显下降。这是受春节假期、棚改货?#19968;?#23433;置放缓、返乡置业?#26494;眨?#21472;加改善类等需求自然回落等多重因素影响。

    加之,房企融资环境不佳,借新还旧压力巨大,房企的资金压力依旧难以得到释放。

    利率维?#20540;?#20301;

    购房者关心的房贷利率,自去年年底出现松动,维持了低位运行,或有下探趋势。

    融360大数据研究院发布最新监测数据显示,2019年1月份,全国首套房贷款平均利率为5.66%,连续两月回落。

    从城市来看,1月共有7个城市首套房贷利率出现下降,较2018年12月的17个城市有所减少,多数城市从去年12月出现下降后,今年1月保持稳定。

    四大一线城市中,1月上海首套房贷平均利率最低,为5.09%,广州为5.55%,深圳为5.57%,均较?#26174;?#25345;平;但北京首套房贷款平均利率为5.43%,较?#26174;?#22238;落0.02%,连续两月出现下降。

    相比于一线城市的小幅变化,二线城市房贷利率则历经了大面积回调。以天津地区为例,多家银行下调房贷利率,首套房利率由上期的最低基准上浮15%下降到最低基准上浮5%。哈尔滨二套房贷平均利率也由去年12月份的6.45%跌至6.08%。

    数据还显示,在全国35个城市533家银行中,首套房贷利率走低或持平的银行数量?#24613;?#36229;过九成,其中,有34家银行贷款利率回调,?#24613;?.38%;有479家银行贷款利率较?#26174;?#25345;平,?#24613;?9.87%。

    这次的房贷利率下调,可追溯到2018年的11月份。此后,房贷平稳降低逐渐成为了主流。

    今年1月4日,央行宣布下调金融机构存款准备金率1个百分点,其中1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点。降准后,约8000亿元的长期资金得以净释放。

    业界对于房贷利率的走向判断出现分歧。“预计受银行流动性利好影响,后期房贷利率或继续下行,具体调整时间以及幅度因城市实?#26159;?#20917;而异,刚需购房成本有望下降。”融360大数据研究院分析师李唯一表示。

    而易居房地产研究院副院长杨红旭则表示,如果没有降息的话,房贷利率未来下调的幅度不会太大。

    同策研究院总监张宏伟也持同样意见。“?#35789;?#21033;率下调,相对基准利率?#27492;擔?#20063;是上浮状态。”

    在他看来,对于一二线大城市?#27492;擔?#25151;贷利率微调和利好政策释放,背后依然是高房价的基调,对楼市的影响微不足道,当前一二线城市房企?#38590;?#21147;仍难以缓解。

    去化压力犹在

    房贷利率平稳或微调对楼市刺激并不明显。今年1月,房企的销售没有迎来意想中的开门红。

    据中房智库研究?#21644;?#35745;,截至2月13日,共有30家房企公布1月销售额合计3189.4亿元,同比下降11%,其中13家房企降幅超30%。

    申万宏源跟踪的30家重点上市公司销售数据显示,1月?#26174;?#38144;售总额同比下降12%,也出现了过去四年来的首次负增长,覆盖城市?#27573;?#26356;广的前三大开发商万科、碧桂园、恒大的同比下滑幅度都在三成左右。

    但也并不是所有龙头企业都在开年遭遇“滑铁卢”。华润置地、中海、保利等稳健型国企央企,表现突出。公告显示,华润置地实现总合同销售金额约人民币163.9亿元,按年增长46.6%;保利则实现签约金额335.91亿元,同?#20173;?#38271;6.14%。

    但同比来看,整体的房企销售下?#24471;?#26174;。中指研究院数据显示,?#29616;?#37325;点监测的22个城市成交面积与节前一周相比下降14%。从总趋势看,今年房地产市场进入下降通道,成交量或将低于2018年。

    春节临近,房企逐步放?#21644;?#36135;节奏。在往年,春节前后楼市成交主要以三四线城市返乡置业为主。而2019年大部分三四线城市楼市开始降温,成为影响销售业绩的重要因素之一。

    长江证券报告显示,三四线城市受棚改货?#19968;?#23433;置放缓的影响,购买力提前透支。返乡置业?#26494;眨?#21472;加改善类等需求自然回落,导致房企在1月的销售额有所下滑。

    华创证券分析,2019开年销售表?#20540;?#20302;?#35029;?#20027;要因为2018年1月和12月销售高基数效应导致的同比环比走弱;而东北证券认为,当前需求端疲软也是主要原因之一。

    对此,中指研究院研发?#34892;?#24635;经理白彦军认为,一二线城市可能更多是保持量的稳定,2019年最大的一个变化是三四线,市场情绪会回归稳定。整个全国的交易量可能会比2018年低一点点,这也是一个正常的调整和自我修复。

    安信证券研究显示,2018年定金及预收款、个人按揭款仍然是房地产行业主要到位资金来源渠道之一,若将定金及预收款、个人按揭款作为销售回款的参考指标,截至去年12月份到位资金情况,销售回款占到位资金比重高达 47.7%,维持历史高位。

    诸多业内人士表示,未来货币政策会维持宽松状态,但信贷规模难免有所回落。除非政策显著放松,否则按揭贷款无法出现更多的额度和更低的定价,住房需求将维持疲弱,而限价原因导致的新房定价难以调整,将令销售出现僵持?#32622;妗?/p>

    在目前国家层面楼市调控政策不放松的背景下,房企境内融资环境依然紧张,上海易居房地产研究院发布《2018年四季度金融环境与房地产研究报告》显示,房企到位资金同?#20173;?#36895;却出现小幅回落,预计2019年一季度行业资金面进一步收紧。

    另外,由于三四线城市楼市降温带来的销售回款减速,加上2019年偿债高峰期的到来,房企资金压力凸显,境外融资由于美元加息,融资成本较以往高出不少。

    1月以来,多数房企开?#27982;?#38598;发债,中原地产数据显示,一月以来,房地产企业融资计划实施井喷,公布的总额已经近90多起,合计金额超过2100亿。

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