王笑梅:成都建國際購物天堂需文商旅融合和人性化

成都錦江區,是從城市建立之初延續至今的核心區域之一,伴隨城市的發展仍然不斷煥發活力的同時,也讓世界各地的游客向往。近期,世界領先的商業地產服務和投資公司世邦魏理仕(CBRE)在這里面向全國首次發布了《2016年中國重點城市國際購物天堂核心區發展指數報告》,報告選取的一線城市4個重點城區、二線城市8個重點城區中,成都錦江區商業的發展基礎和市場表現位列前三。

借此發布會的機會,騰訊房產成都站與世邦魏理仕戰略顧問部中國區執行董事王笑梅女士進行了一次交流,王笑梅憑借自身15年海內外房地產從業經驗,以及對城市綜合體的市場研判、價值預估、產品研發和招商運營等的理解,為我們勾勒出成都錦江區未來逐步成為國際購物天堂核心區的發展路徑。

王笑梅:成都建國際購物天堂需文商旅融合和人性化

騰訊房產成都站:成都錦江區核心商圈的形成歷史悠久,地理位置又處于城市中心,對于將錦江區作為成都國際購物天堂核心區來打造,你有什么具體建議?

王笑梅:錦江區最具代表性的春鹽商圈是城市級商圈,所面向的消費人群更復合,跨界、快閃店、小眾品牌等新業態在此具備發展的土壤并引導成都的消費潮流。此外,文商旅的互動融合并打造本地特色吸引力,對國際購物天堂核心區建設而言非常重要。

成都的歷史文化對國際游客具備吸引力,因此國際購物天堂核心區的建設需要結合成都的特色優勢向外來游客提供成都原汁原味的時尚。例如太古里,從業態到環境再到氛圍,體現了國際化元素與成都地域文化的結合,通過類似項目的打造,有助于吸引國外游客來此購買中國自己的商品。

王笑梅:成都建國際購物天堂需文商旅融合和人性化

(成都遠洋太古里)

不僅是太古里,國際購物天堂的打造首先需要完成一定數量的示范項目,但不只是用推平重來的方式新建項目,也可借助改造提升讓原有項目達到國際購物天堂的標準,這些標準可參考CBRE發布的指數。例如,多語言服務、綠色購物、特殊人群服務、VIP貴賓服務、顧客優先服務等,此類人性化的細節都是打造國際購物天堂的重要方面。當標準體系建立之后,主要的商業載體會據此標準進行完善,甚至向更高的標準提升,屆時消費者就能切身看到、感受到錦江區成為國際購物天堂核心區。

此外,CBRE還協助政府、開發商、運營商等相關主體,將一些前瞻性的理念付諸實踐,包括LEED綠色認證標準、WELL健康認證標準,未來CBRE也將和國際機構合作完善推動智慧城市標準的實踐,以應用于智慧商業、智慧街區等。當國際化的標準出現以后,會引導很多城市去嘗試新的規范要求,打造新的示范街區或特色街道。

騰訊房產成都站:現在像太古里、IFS里已不乏一些“新面孔”,其中不少是品牌的西南首店甚至國內首店,這究竟是成都的城市吸引力還是個別商業項目本身的成功?

王笑梅:兩方面的因素都有。就城市吸引力而言,成都在西南區域乃至全國都屬于消費領先的城市,參考單店坪效、人均消費等指標,成都在西南區域內是首選城市。在確定進入成都這個城市后,品牌商家才考慮具體開發商的運營能力、項目的市場定位、環境打造等因素,這些因素影響了商家后期經營的信心,一般規律是強者愈強,項目越優秀,商家越想進入。

騰訊房產成都站:伴隨太古里、IFS這樣的新興購物中心出現,春鹽商圈的一些老牌購物中心明顯受到“冷落”,那么新的商業出現到底是增加了商圈的吸引力,還是對原有客源的被動分流?

王笑梅:很多城市都存在相同的疑問,對這個疑問的解答需要參考輻射人數這一最基礎的指標,假設滲透率、消費能力保持不變,輻射人數沒有增加的情況下新開一家購物中心,是會產生分流的作用,這是經濟學基本原理中的供求關系。此外,當優質的新業態、新供應出現時,會引導新的需求。總體來說,以人決定的需求為主,以供應反向創造的需求為輔。

從這點來看,一方面隨著成都城市發展,外來人口不斷注入,隨著國際購物天堂建設的推進,旅游人口逐年增長,就錦江區春鹽商圈而言,區域內商業載體的輻射人數在增長;另一方面以太古里為例,之前春鹽商圈內沒有此類低密的商業街區形態和新進成都的品牌,所以太古里創造了額外的需求。

騰訊房產成都站:隨著成都的城市發展,常住人口在向外側的新興區域流動擴散,而旅游人口更青睞向城市傳統中心聚集,這樣的人口流動會帶給城市商業怎樣的變化?

王笑梅:人口流動給城市商業帶來的變化,其中一個最普遍的現象是快時尚零售店選址布局的變化。過去快時尚零售店一般選擇在市中心布局,現在社區商業也有,在這種情況下,市中心的快時尚零售店必然有所調整,避免和社區店重復。所以現在最難的不是招商,最難的是業態的組合。市中心原有的業態中,如果在社區商業中存在就會被替換掉,新業態只有通過巧妙的組合以及在運營中不斷的調整優化,商業才會一直保有活力。

騰訊房產成都站:近年來成都地鐵交通的建設速度很快,不少商業空間和地鐵站點產生了聯系,春熙商圈就是其中一個典型代表,但這種銜接多數都不夠“自然”,對此你有什么建議?

王笑梅:歸根結底這是一個經營模式的問題。一般來說地下空間都在軌道交通、政府部門的管理之下,如果能夠以PPP模式(Public—Private—Partnership,即公共政府部門與民營企業合作的模式)合作,引入民營資本將會有助于地鐵商業的開發。

一般的經營公司輸出輕資產賺取租差,不太關心業態組合所呈現的效果,這就需要政府部門來驅動這個地下空間的打造,在經營模式中掌握一定的話語權,比如在與經營公司簽訂的合同中對業態以及后期呈現效果做一定的考核,這樣將有助于改善經營狀況。

CBRE也能夠協助規劃一個優質的地下商業開發,包括商業環境的打造、合理的動線組織和業態的組合設置等。

騰訊房產成都站:在目前能稱得上國際購物天堂的一些商業區中,有哪些好的經驗可以借鑒?

王笑梅:從國際經驗來看,無論是巴黎或東京等城市的商業區,有不同的特色也有作為國際購物消費目的地的共同特征。首先是本地特色品牌的自主創新發展,本土時尚品牌與國際奢侈品牌匯聚形成有特色吸引力的多元供給。

比如,近兩年在國內比較受歡迎的出國旅游目的地日本和韓國,即使日韓商場里的很多品牌國內消費者并不熟悉,但依然不影響游客的購物熱情;反觀國內商場,品牌重復度非常高,主要以國內外的連鎖品牌為主,因為缺乏品牌創新使得國內購物中心失去特色。

此外,商業與文化、旅游的充分融合構建復合吸引力,商業主干道和特色街區等多元形態共同營造的特色商業空間形成標志性的商業區,特別是多語言服務在內的國際化人性化服務,都是可以借鑒的經驗。

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